清远市住房公积金贷款业务操作指引
清远市住房公积金贷款业务操作指引
第一条 为了便于公积金管理机构和受委托机构的从业人员更好地理解、执行公积金贷款政策，根据《清远市住房公积金个人购房贷款管理办法》（清公积〔2019〕11号）等规定，制定本指引。
第二条 连续缴存时间，是指借款申请人按规定逐月、连续、足额缴存公积金的时间。单位缴存职工应连续足额缴存6个月及以上，个人自愿缴存人员在本市连续足额缴存12个月及以上方可申请公积金贷款。借款申请人公积金账户存在停缴、断缴、欠缴等情况的，连续缴存时间应自其恢复正常缴存之月起重新计算，补缴月份原则上不计入连续缴存时间。因工作调动、机构改革等客观原因导致公积金未及时缴存的，缴存职工可在补缴成功后持单位开具的补缴情况说明（加盖单位公章）提出申请，由清远市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）业务部门审核。自愿缴存人员的连续缴存时间，是指在我市范围内连续足额缴存的时间。单位缴存和自愿缴存均在我市且未间断的，连续缴存时间可合并计算。
第三条 所购住房为家庭名下第三套及以上住房的不予贷款。家庭名下住房套数的认定实行“认房”“认贷”标准。“认房”，以购房所在地不动产登记部门出具的《不动产登记资料查询结果证明》为认定标准，未注销的所有住房（包括商品房、经济适用房、限价房、宅基地或集体土地所有权住房等），凡用途为“居住用房”或“住宅”的均纳入家庭住房套数计算范围。“非居住用途的房产”不纳入住房套数计算范围。“认贷”，以人民银行征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录以及公积金管理部门的贷款记录为认定标准。借款申请人能够提供相关材料，证明贷款记录与不动产查询信息属同一套住房的，可合并计为1套。
公积金贷款记录认定范围为全国，认定依据是个人信用报告和缴存所在地公积金管理机构出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。
第四条 申请人或其配偶的个人信用报告显示贷款（包括个人住房贷款、消费贷款等任意种类贷款）近2年内累计逾期6次及以上或者其贷款、贷记卡有当前逾期未结清的，不受理其贷款申请。
信用报告显示近期有大额消费贷款、信用贷款或者信用卡大额透支行为的，应加大对贷款真实用途、首期购房款资金来源、申请人的负债水平和还款能力的审查力度。申请人（含共同申请人）的月房产支出与收入比应控制在50%以下（含50%）。
月房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入。
上述计算公式中的收入原则上以申请人的公积金缴存基数为准。申请人本人要求提供收入证明的，可将收入证明作为收入计算依据，但应附上近一年的工资及其他收入流水及纳税记录。个人申请为其本人收入，共同申请为申请人和共同申请人的收入。
第五条 公积金贷款申请使用次数根据公积金贷款信息系统查验结果并结合个人信用报告、异地缴存使用证明等进行综合确认。根据市住房公积金管理委员会2018年第一次全会审议结果，我市公积金贷款以家庭为单位只能申请使用一次。此外，根据市政府相关批示精神，连南、连山实行差异化政策，同时符合以下条件可以第二次申请使用公积金贷款：（1）符合《清远市住房公积金个人购房贷款管理办法》相关规定；（2）第一次公积金贷款已结清；（3）申请人的缴存地和两次购房所在地均在连南或者均在连山。
第六条 非居住用途的房产，包括工业建筑、农业建筑、商业建筑以及公共建筑等，例如商铺、商住房、车库（位）、宿舍、非居住性质的公寓等。
第七条 豪华住房，主要包括独立成栋的别墅，以及联排、双拼、叠拼等形式的高档住房等。
第八条 申请人应为所购住房的所有权人或共有权人。申请人的配偶无论是否缴存公积金、是否为共有权人都可以作为共同申请人，但只有符合贷款条件才能合并计算贷款额度。婚前共同购房婚后申请，且不动产登记证明或不动产权证书登记双方姓名的，认定为夫妻共有；婚后购房的，原则上认定为夫妻共有。配偶之外的人原则上不允许共同申请公积金贷款。
第九条 贷款申请人实际交付的首期购房款低于购房合同约定金额的，不予受理。如果贷款申请人实际交付的首期购房款高于购房合同约定金额，且贷款申请人能够补充提供与房产出售方签订的补充协议（注明正式购房合同的签订日期、合同编号、补交首付款的金额及原因等信息）以及其补交首付款的发票（收据）、转账凭证、银行小票的，可予以受理。受理单位应将以上资料原件一并扫描录入公积金贷款信息系统。系统中的“首付房款”信息按照合同首付款和补交首付款的合计数填写。
第十条 贷款期限的计算应考虑五个因素：（1）最长不超过30年；（2）不高于抵押物剩余使用年限；（3）不超过法定退休后5年；（4）以共同申请夫妻双方中较长的一方计算；（5）组合贷款中的公积金贷款和商业贷款的期限应一致。
抵押物剩余使用年限可以参考《不动产权证书》记载的土地使用期限和《房地产价格评估报告》的收益年限综合确定。
第十一条 关于贷款受理：（1）贷款受理人员应采取资料审查、面谈（必要时居访）等形式对借款申请人（含共同申请人）的资产状况、财务状况、信用状况、债务状况以及贷款用途、还款来源等事项进行尽职调查。（2）对于申请材料齐全、符合受理政策的贷款申请，受理人员应要求借款申请人（含共同申请人）确认《住房公积金个人住房贷款面谈笔录》、《住房公积金个人住房贷款申请表》的内容并签字，向借款申请人出具《住房公积金个人住房贷款受理回执》。受委托银行应在受理之日起3个工作日内将申请信息报公积金中心审核。受理回执上的受理日期应与公积金贷款信息系统中的受理日期一致。（3）对于申请材料不齐全或者不符合受理政策的贷款申请，受理人员应一次性告知借款申请人不予受理的原因及补正方式，并将申请资料全部退还借款申请人。（4）借款人通过线上渠道自助申请公积金贷款的，银行应对借款人提交的数据、扫描材料等进行完善和初步审查，材料不齐全或不符合受理政策的，应详细说明原因并退回申请人；符合条件的，应在3个工作日内报公积金管理机构审批（无须出具《住房公积金个人住房贷款受理回执》）。公积金管理机构审批通过后，银行应通知借款申请人到指定网点签订借款合同，并在面签之前通过资料审查、面谈等形式进行尽职调查。
第十二条 申请公积金贷款应按照公积金中心和受委托银行的要求提供以下材料（材料是复印件的，银行应在收取时查验原件，加盖确认与原件一致的印章，查验人员需签字或盖章）：
1.住房公积金个人住房贷款申请表；
2.身份证明文件（大陆居民提供身份证和户口簿；港澳台同胞提供港澳台居民居住证或者台湾居民来往大陆通行证、港澳居民来往内地通行证；享有中国永久居留权的外国人提供护照与外国人永久居留证。已婚为夫妻双方提供）；
3.婚姻状况证明文件（已婚的提供结婚证；离婚的提供离婚证、离婚协议或离婚判决书、民事调解书；丧偶的提供丧偶证明；未婚的签署《婚姻状况声明书》）；
4.购房首期款凭证（首付款发票，或者收据和银行票据）；
5.购房合同；
6.家庭成员名下不动产登记资料查询结果证明；
7.个人信用报告（已婚为夫妻双方提供）；
8.收款人银行开户情况证明；
9.贷款还款账户资料；
10.二手房卖方的身份证（已婚为夫妻双方提供）、婚姻状况证明文件和《同意出售共有财产声明书》；
11.二手房卖方的房屋所有权证或不动产权证书；
12.二手房的房地产价格评估报告；
13.婚姻存续期间，个人申请公积金贷款的，其配偶应签署《借款人配偶共同债务声明及承诺》；
14.外地缴存职工，应提供异地贷款职工住房公积金缴存使用证明和缴存明细；
15.其他材料。
第十三条 贷款申请表、抵押合同等抵押人栏应由全部的产权人（包括未共同申请贷款的共有权人）及其配偶共同签字确认。无论产权人的配偶是否为共同买受人或共有权人均应签字确认。
第十四条 个人信用报告、家庭成员名下不动产登记资料查询结果证明等查询日期应在2个月以内（截至银行上报日期）。
第十五条 购买存量房申请公积金贷款的，应在公积金中心批准贷款申请后再进行转移登记。
第十六条 无法提供购房首期款发票的，可提供购房首期款收据，但应附上对应的刷卡单或银行转账、汇款凭证等。存在购房首期款非申请人或其配偶支付、无法提供相关支付凭证或者收据与支付凭证金额不相符等情形的，其购房首期款收据不予认可。
第十七条 家庭名下不动产登记资料查询结果证明应由购房所在地不动产登记部门出具，且应注明包括“查询对象的全部房产登记结果信息”。
第十八条 成交价、评估价不一致的，以较低价为准。申请人贷款购买的住房属于首套房或属于二套房但贷款已结清或无贷款的，可贷额度（含组合贷的商业贷款部分）不得超过较低价的70%；属于二套房且有未结清贷款的，可贷额度（含组合贷的商业贷款部分）不得超过较低价的50%。
第十九条 借款合同中的贷款收款账户信息应与《住房公积金个人住房贷款收款人银行开户情况证明》信息一致。购买商品房（期房）申请贷款的，其收款账户须为监管账户。
第二十条 商品房（期房）申请公积金贷款应采用阶段性保证与抵押担保相结合的方式，由房地产开发企业承担贷款发放至抵押登记完成期间的保证责任，抵押完成后转为抵押担保。作为保证人的房地产开发企业应在每份借款合同的保证人栏签名盖章（与公积金中心签订承担阶段性保证担保责任整体协议的项目除外）。
第二十一条 借款合同签订前，借款申请人因故需撤销贷款申请的，应填写《住房公积金个人住房贷款撤销申请表》报公积金中心业务部门审批。借款合同签订后，不予撤销贷款申请。
第二十二条 公积金贷款一般不予展期。当借款人出现下列情况之一时，能够按要求提供担保人同意展期的书面意见和相应的证明材料的，可以申请展期：
1.借款人失业，致使其无力按期足额偿还借款本息的，应提供相关部门依职权出具的失业证明或领取救济金证明等；
2.借款人或与其有抚养关系的直系亲属患有重大疾病、遭受重大伤害，需借款人支付大额医疗费用，致使借款人无力按期足额偿还借款本息的，应提供相关诊断证明及费用支付凭证；
3.借款人收入明显下降，致使其无力按期足额偿还借款本息的，应提供借款人所在单位出具的工资收入降低证明或个人所得税证明。
贷款展期应按照下列要求进行：（1）贷款期限在1年及1年以内的，延长期限累计不得超过原贷款期限；贷款期限在一年以上的，延长期限与原贷款期限相加不得超过30年；（2）延长期限后，贷款期限应自贷款发放日累计计算。当累计期限达到新的利率期限档次时，自变更之日起，贷款利息应按新的期限档次利率计收；当达不到新的期限档次时，应按原档次利率计息；（3）延长期限后，贷款到期日不得超过借款人法定退休时间后5年，且不得超过抵押物剩余使用年限；（4）延长后的贷款期限不得超过抵押物的抵押期限；（5）贷款展期经公积金中心业务部门审核同意后，原借款合同当事方须重新签署关于贷款展期的书面协议。
第二十三条 公积金贷款原则上不予变更借款人（抵押人）。贷款期间内，因借款人离婚、死亡等原因影响借款合同履行的，可以通过增加共同借款人、变更还款账号或者要求提前结清等方式解决。
第二十四条 《住房公积金个人住房贷款申请表》、《婚姻状况声明书》、《住房公积金个人住房贷款面谈笔录》、《住房公积金个人住房贷款受理回执》、《借款人配偶共同债务声明及承诺》、《同意出售共有财产声明书》、《住房公积金个人住房贷款撤销申请表》、《住房公积金个人住房贷款变更申请表》、《住房公积金个人住房贷款借款合同》、《<住房公积金个人住房贷款借款合同>补充协议》、《住房公积金个人住房贷款债务转让协议》、《住房公积金个人住房贷款展期协议》等文书表格应使用公积金中心制作的规范版本，可在公积金中心网站（http://gjjzx.gdqy.gov.cn）下载。
第二十五条 本指引由公积金中心负责解释。若相关法律、法规及政策发生变化，公积金中心可根据实际情况进行修订。
